住宅ローンの残る不動産の財産分与は、離婚時の財産分与の中でも複雑な問題の一つです。特に、住宅ローンの残債と不動産の評価額の関係によって、財産分与の方法が大きく変わってきます。ここでは、オーバーローンとアンダーローンの場合に分けて、財産分与の方法と寄与度の考慮について解説します。
1. 特有財産について
まず大前提として、結婚前から保有していた不動産や、相続・贈与によって取得した財産は「特有財産」と呼ばれ、財産分与の対象外となります。
ただし、特有財産であっても、婚姻期間中に夫婦の協力によって維持・増加した部分については、財産分与の対象となることがあります。
2. オーバーローン（住宅ローンの残債＞不動産の評価額）の場合
オーバーローンとは、不動産の売却価格よりも住宅ローンの残債の方が多い状態を指します。この場合、不動産を売却しても住宅ローンを完済することができないため、財産分与において考慮すべき点は主に以下の2つです。
* 不動産の扱い:
* オーバーローンの不動産は、基本的に財産分与の対象外となります。なぜなら、マイナスの財産を分け合う意味がないからです。
* ただし、夫婦の一方が住み続けたい場合は、住宅ローンの名義変更や連帯保証人の変更などについて協議する必要があります。
* 住宅ローンの扱い:
* 住宅ローンの返済義務は、基本的に名義人に残ります。
* 連帯保証人がいる場合は、連帯保証人の責任も残ります。
* 離婚後も夫婦が協力して返済を続ける場合や、一方が他方に対して一定の金銭を支払う場合もあります。
3. アンダーローン（住宅ローンの残債＜不動産の評価額）の場合
アンダーローンとは、不動産の売却価格よりも住宅ローンの残債の方が少ない状態を指します。この場合、不動産を売却すれば住宅ローンを完済し、残ったお金を分け合うことができます。
* 不動産の扱い:
* 不動産を売却し、住宅ローンを完済した後、残ったお金を夫婦で分け合うのが一般的です。
* 夫婦の一方が住み続けたい場合は、不動産の評価額から住宅ローンの残債を差し引いた金額を、住み続ける側が他方に支払うことで調整します。
* 住宅ローンの扱い:
* 不動産を売却して住宅ローンを完済する場合は、特に問題は生じません。
* 夫婦の一方が住み続ける場合は、住宅ローンの名義変更や連帯保証人の変更などについて協議する必要があります。
4. 寄与度の考慮
財産分与では、夫婦の協力によって形成された財産を公平に分け合うことが原則ですが、夫婦の一方の特別な努力によって財産が増えた場合には、寄与度が考慮されることがあります。
* 寄与度の例:
* 夫婦の一方が特別な才能や努力によって高収入を得て、住宅ローンの返済に大きく貢献した場合
* 寄与度の評価:
* 寄与度の評価は、具体的な事情によって異なります。
* 夫婦間の協議で合意できない場合は、裁判所が判断することになります。
注意点
* 住宅ローンの残債や不動産の評価額は、常に変動します。財産分与の際には、最新の情報を確認することが重要です。
* 住宅ローンの名義変更や連帯保証人の変更は、金融機関の承諾が必要です。
* 財産分与に関する合意は、離婚協議書や公正証書などの書面に残しておくことをお勧めします。
住宅ローンの残る不動産の財産分与は、専門的な知識が必要となる複雑な問題です。弁護士などの専門家に相談しながら、慎重に進めることをお勧めします。
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